Carrez vs Boutin : quelle différence et quand les utiliser ?

Carrez et Boutin : deux lois, deux situations

On confond souvent ces deux mesures de surface, pourtant elles n'ont ni le même objet ni le même champ d'application.

• Loi Carrez → vente en copropriété
• Loi Boutin → location de logements vides

Dans les deux cas, un diagnostiqueur certifié peut les réaliser lors de la même visite.

La loi Carrez : obligatoire pour vendre en copropriété

Instituée par la loi du 18 décembre 1996, la loi Carrez impose de mentionner la superficie privative d'un lot de copropriété dans tout acte de vente ou promesse de vente.

Ce qu'elle mesure

La surface Carrez inclut toutes les surfaces dont la hauteur sous plafond est d'au moins 1,80 m. Elle exclut :

• Les murs, cloisons, marches et cages d'escalier
• Les gaines et embrasures de portes et fenêtres
• Les surfaces occupées par des éléments de structure
• Les caves, garages, parkings et annexes non habitables
• Les lots ou fraction de lots inférieurs à 8 m²

Validité

Illimitée, sauf si des travaux modifient la surface (abattage de cloison, création de mezzanine...).

Sanctions en cas d'erreur

Si la surface mentionnée est inférieure de plus de 1/20e (5%) à la surface réelle, l'acheteur peut demander une réduction proportionnelle du prix dans un délai d'un an après la signature de l'acte authentique.

Qui est concerné ?

Toute vente d'un lot en copropriété (appartement, local commercial, cave si > 8 m²). Les maisons individuelles ne sont pas concernées par la loi Carrez.

La loi Boutin : obligatoire pour louer

Instituée par la loi du 25 mars 2009, la loi Boutin impose de mentionner la surface habitable dans tout contrat de location de logement vide.

Ce qu'elle mesure

La surface habitable Boutin est proche de Carrez mais avec quelques différences :

• Hauteur sous plafond minimum : 1,80 m (identique)
• Exclut les murs, cloisons, marches
• Exclut également les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs, vérandas non chauffées

Différence clé avec Carrez

Carrez mesure la superficie privative (notion juridique de copropriété). Boutin mesure la surface habitable (notion fonctionnelle). En pratique, les deux chiffres sont souvent proches mais pas identiques.

Validité

Illimitée, sauf travaux modifiant la surface.

Sanctions

Si la surface indiquée est inférieure à la réalité de plus de 1/20e, le locataire peut exiger une baisse de loyer proportionnelle dans un délai d'un an.

Tableau récapitulatif

	Loi Carrez	Loi Boutin
Quand ?	Vente	Location
Quel bien ?	Copropriété uniquement	Tout logement loué vide
Hauteur min	1,80 m	1,80 m
Validité	Illimitée (sauf travaux)	Illimitée (sauf travaux)
Sanction	Réduction du prix (-5%)	Réduction du loyer (-5%)

Peut-on mesurer soi-même ?

Techniquement oui, aucun texte n'impose un diagnostiqueur certifié pour Carrez ou Boutin. Mais en pratique, les notaires exigent souvent une mesure professionnelle, et en cas de litige, seul un professionnel peut défendre la mesure. Le coût (75 à 120€) est dérisoire face aux risques d'une erreur.

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